Para elegir bien un estudio de arquitectura hace falta entender antes qué vas a contratar. En una obra mayor la ley te obliga a tener proyecto, arquitecto y arquitecto técnico. Los honorarios se calculan como un porcentaje del coste de la obra y suelen ir del 5 % al 15 % según la complejidad. Y entre el encargo y el primer día de obra pasan meses, no semanas.

Esta guía explica cada pieza —la obligación legal, las fases, el dinero, los permisos, los plazos y las garantías— y termina con las preguntas concretas para la primera reunión. Las condiciones de cada municipio cambian, así que confirma siempre los detalles de trámite y de impuestos con tu ayuntamiento.

¿Estoy obligado a contratar un arquitecto?

Sí, siempre que la obra sea de nueva construcción o altere la configuración arquitectónica del edificio: su estructura, su volumen, su envolvente o su uso. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige en esos casos un proyecto firmado por arquitecto y una dirección facultativa durante la obra, formada por el director de obra —el arquitecto— y el director de la ejecución —el arquitecto técnico o aparejador—. No es opcional ni depende de cuánto te gastes.

Una reforma interior que no toca estructura, fachada ni uso suele resolverse con una comunicación previa o una declaración responsable, y puede no necesitar proyecto. La frontera no la marca el presupuesto: la marca qué tocas.

El proyecto de ejecución de edificación y el certificado final de obra necesitan además visado del colegio de arquitectos, según el Real Decreto 1000/2010. El visado comprueba la identidad y la habilitación del técnico que firma y la integridad formal del documento. Si alguien te ofrece evitarlo en una obra que lo requiere, el problema no es el ahorro: es que el expediente no se sostiene.

¿Qué fases tiene un proyecto y qué recibo en cada una?

Un encargo de edificación se entrega por documentos, y cada documento sirve para algo distinto. Confundirlos es el origen de casi todos los malentendidos de presupuesto.

• Anteproyecto o estudio previo. La idea, la superficie, la volumetría y una estimación de coste. Sirve para decidir, no para tramitar ni para construir.
• Proyecto básico. Define la solución y justifica que cumple la normativa urbanística. Es el documento con el que se solicita la licencia. No basta para construir.
• Proyecto de ejecución. Desarrolla el básico con la definición constructiva, la estructura, las instalaciones, las mediciones y el presupuesto. Es lo que una constructora necesita para presupuestar en serio y para ejecutar.
• Dirección de obra y dirección de ejecución. El seguimiento durante la construcción. El arquitecto dirige el proyecto y responde del resultado; el arquitecto técnico controla la ejecución material, los materiales y el cumplimiento del plan de seguridad.
• Certificado final de obra y libro del edificio. Cierran el expediente y documentan lo realmente construido y su mantenimiento. Sin ellos no hay licencia de primera ocupación.

Una propuesta que no dice cuáles de estos documentos incluye no se puede comparar con otra. Dos cifras muy distintas pueden cubrir trabajos muy distintos.

¿Cuánto cuestan los honorarios y qué más hay que pagar?

Los honorarios de arquitectura son libres desde 1997: no existe tarifa oficial y los baremos colegiales son solo orientativos. En la práctica se calculan como un porcentaje del presupuesto de ejecución material de la obra. En vivienda unifamiliar de obra nueva suelen moverse entre el 5 % y el 12 %; en reforma o rehabilitación integral suben con frecuencia al 10–15 %, porque el trabajo de proyecto por euro construido es mayor: hay que levantar lo existente, comprobar la estructura y resolver encuentros que en obra nueva se dibujan de cero.

El honorario del arquitecto no es el único coste técnico. Cuenta también con:

• el arquitecto técnico que asume la dirección de la ejecución;
• los estudios previos que el proyecto necesite: geotécnico, topográfico o catas en un edificio existente;
• la ingeniería de instalaciones y el estudio de seguridad y salud, si no van incluidos;
• el visado colegial;
• el ICIO y la tasa municipal de licencia;
• los seguros obligatorios de la obra.

El ICIO es un impuesto municipal sobre el coste real de la construcción, y cada ayuntamiento fija su tipo, así que hay que mirarlo en la ordenanza fiscal del municipio concreto. Muchos ayuntamientos bonifican las obras de rehabilitación energética o de accesibilidad, a veces de forma sustancial. Conviene preguntarlo antes de presentar el expediente, porque algunas bonificaciones exigen solicitarlas en el momento de la solicitud.

¿Qué permisos necesito y cuánto tardan?

Las obras se tramitan por dos vías. La licencia de obra mayor es la que se aplica a obra nueva, ampliaciones y a cualquier intervención que afecte a estructura, envolvente o uso: exige proyecto, técnico competente y resolución expresa del ayuntamiento. Las obras menores se resuelven por declaración responsable o comunicación previa, que permiten empezar antes pero no eximen de cumplir la normativa ni de pagar tasas.

Sobre plazos, la normativa urbanística de cada comunidad fija el tiempo máximo para resolver, habitualmente tres meses. Ese reloj solo empieza a contar cuando el expediente está completo, y se detiene cada vez que el ayuntamiento pide subsanar algo. En la práctica, con documentación completa, una obra sencilla se resuelve en semanas y una obra nueva o una intervención estructural se va a varios meses.

No planifiques contando con el silencio administrativo. En licencias urbanísticas el silencio suele ser negativo, y en ningún caso puede adquirirse por silencio una licencia contraria al planeamiento. Si el ayuntamiento no contesta, lo que tienes no es permiso: es un problema.

¿Cuánto tiempo pasa desde el encargo hasta que empieza la obra?

Más del que casi nadie espera. Para una vivienda unifamiliar, entre la primera reunión y el primer día de obra es normal que pasen de seis meses a un año, repartidos aproximadamente así:

• análisis del inmueble y anteproyecto, con las decisiones del cliente por medio: semanas;
• proyecto básico y solicitud de licencia: semanas;
• tramitación municipal: de un mes a varios, según complejidad y según cuántas subsanaciones pidan;
• proyecto de ejecución, que puede avanzar en paralelo a la tramitación;
• petición de ofertas a constructoras, comparación y contrato: semanas más.

El calendario se alarga sobre todo por dos motivos: decisiones del cliente que se posponen y documentación incompleta al presentar. Ninguno de los dos depende del ayuntamiento.

¿Y si el edificio es antiguo?

En Euskadi, los edificios de uso residencial deben pasar la Inspección Técnica de Edificios al cumplir 50 años y repetirla cada diez. También los edificios catalogados o protegidos, con independencia de su antigüedad, y es requisito para acceder a ayudas públicas de rehabilitación.

La ITE no es solo un trámite: el informe recoge el estado de conservación, el certificado energético del edificio completo y la evaluación de accesibilidad, e incorpora el libro del edificio o el plan de uso y mantenimiento si la comunidad no lo tiene. En una rehabilitación es la mejor fotografía de partida disponible, y conviene tenerla antes de encargar el proyecto, no después.

¿Qué garantías tengo si algo sale mal?

La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra: diez años por daños que afecten a la estructura o a la estabilidad del edificio, tres años por daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, y un año por defectos de acabado, que responde el constructor.

Para edificios de vivienda es obligatorio además el seguro decenal que cubre los daños estructurales. Pregunta desde el principio quién suscribe cada seguro y qué documentación recibirás al terminar: el libro del edificio y el certificado final de obra son los papeles que te permiten reclamar si algo falla años después.

Entonces, ¿cómo elijo estudio?

Con todo lo anterior sobre la mesa, la decisión deja de ser una comparación de fotos. Lo que separa una propuesta de otra es:

Experiencia en tu problema, no en tu estilo. Una unifamiliar, una rehabilitación protegida, una promoción y un edificio terciario comparten poco. Pide referencias del tipo de encargo y pregunta qué hizo el estudio en cada una: si redactó el proyecto, si lo heredó de otro técnico, si tramitó, si dirigió la obra.

Alcance por escrito, fase a fase. Qué documentos entrega, qué trámites asume, qué queda fuera y cómo se tratan los cambios de alcance una vez empezado.

Quién firma y quién aparece en obra. Rara vez es la misma persona que te presenta la propuesta. La frecuencia de visita y el interlocutor habitual condicionan el día a día más que ninguna otra cosa.

Conocimiento del municipio. El planeamiento de Getxo no es el de Barakaldo, y el criterio de cada ayuntamiento sobre qué documentación exige se aprende tramitando allí.

Una propuesta económica que puedas auditar. Honorarios por fase, qué gastos no incluye y qué supuestos sostienen la cifra.

Preguntas para la primera reunión

1. ¿Habéis hecho un encargo parecido y qué parte asumisteis?

   Busca el mismo tipo de inmueble y la misma fase, no el mismo estilo. Que te digan si redactaron el proyecto desde cero, si modificaron uno ajeno, si tramitaron la licencia y si dirigieron la obra.

2. ¿Qué documentos entregáis y cuáles quedan fuera?

   Anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra, certificado final. Que la propuesta los separe por fase, con su honorario, para poder compararla con otra.

3. ¿Quién firma el proyecto y quién visitará la obra?

   Y con qué frecuencia. Pregunta también quién asume la dirección de la ejecución y si el estudio la propone o la contratas tú por separado.

4. ¿Qué hay que comprobar en este inmueble antes de comprometer una solución?

   Un estudio que conoce el terreno responderá con una lista concreta: normativa aplicable, protección patrimonial, estado de la estructura, accesos, instalaciones. Si la respuesta es genérica, aún no ha mirado el caso.

5. ¿Qué costes técnicos no están en vuestros honorarios?

   Arquitecto técnico, estudios geotécnicos o topográficos, ingeniería de instalaciones, visado, tasas e ICIO. Saber qué falta evita comparar dos cifras que no cubren lo mismo.

6. ¿Qué plazo estimáis hasta poder empezar la obra?

   Pide el desglose por fases, incluida la tramitación municipal. Una respuesta honesta incluye qué parte del calendario no depende del estudio.

7. ¿Qué documentación necesitáis de mí para dar el siguiente paso?

   Escrituras, planos existentes, notas simples, ITE si la hay. La primera reunión debería terminar con una tarea concreta para cada parte.

Cómo trabaja Deurbe en Bizkaia

Deurbe es un estudio de arquitectura con sede en Bilbao que proyecta y dirige obra en Bizkaia desde 1990. Según el alcance, asume el análisis inicial, el proyecto, la documentación técnica, la tramitación, la coordinación de otros técnicos y la dirección de obra. El equipo reúne arquitectura, arquitectura técnica e interiorismo, con especialistas externos cuando el encargo lo justifica.

Los encargos han tenido alcances muy distintos, que es exactamente lo que conviene preguntar a cualquier estudio. En Gorostiza Loft, en Barakaldo, el proyecto resolvió una parcela condicionada por la carretera de subida al Regato y por la proximidad del río Castaños, y el edificio se ecodiseñó y auditó con AENOR en fase de proyecto y de obra hasta una calificación energética A. En la rehabilitación de Arriluce, en Getxo, Deurbe asumió la dirección de obra y la modificación de un proyecto redactado por otros técnicos sobre un palacete de 1925.

Eso no convierte a Deurbe en la respuesta para cualquier encargo, y un estudio que dice que sí a todo debería darte que pensar. Puedes ver todos los proyectos de arquitectura o la página de arquitectura en Bilbao y Bizkaia antes de pedir una propuesta.

El siguiente paso es comparar propuestas equivalentes

Cuando hables con varios estudios, entrégales la misma información y hazles las mismas preguntas. Solo así podrás comparar experiencia, alcance, equipo, coste y seguimiento sobre una base común, en lugar de comparar la calidad de las imágenes o la diferencia entre dos cifras finales que no cubren lo mismo.

Si todavía no sabes qué fase necesitas, empieza por describir el inmueble, el objetivo y las decisiones que ya están tomadas. Ordenar el encargo es parte del trabajo, y un estudio serio debería ayudarte a hacerlo antes de comprometer ninguna solución.